怎么租房子不上当?作为房产律师,我有这些建议

2016年6月3日 | By News | Filed in: 未分类.

Source: http://daily.zhihu.com/story/8383417


徐斌,房产律师

有个来自知乎的朋友最近租房子上当了,被骗了不少钱。与其说是我的朋友,更准确的说,是上当以后来咨询我关于租房子受骗怎么补救的问题。可惜我不是刑事律师,也不是公安干警,帮不上他的忙。

这位知友是中关村的一位程序猿,憨傻耿直的程序猿是上当受骗的主力军,在网上找到了一个房源,比周围的房源便宜 500,别的房子 6500 这个房子 6000。

程序猿通过电话联系到了业主,业主给程序猿小哥说,最近人在外地不方便来,周六才能看房。这个房子本来要自住,但是因为业主要回老家发展,所以房子只能出租。业主号称约了很多人看房,都约在周末一天。业主说我看你(程序猿)很有诚意,如果咱们能定,我就提前回北京,只给你看房。

这哥们一听这好啊,又便宜,又只给我,很爽快的就表示要定这个房子(我认识的程序猿大都很爽快)。经过电话里讨价还价,哥们改成了押一付六,房租 5800,也就是支付 5800*7,四万多块。从 6500 到 6000,到 5800,一个月便宜 200 块,一年就是 2400,十年就是 2 万多,一百年就可以买辆车了。真是一笔巨款!

业主和小哥约好了周末看房。

到了周末,业主没来。

业主从外地,派了一个出租车司机,开车过来赴约。司机拿了个纸袋子。业主说,我把合同准备好了都在纸袋子里,你把钱给我打过来,司机把纸袋子给你,你直接入住就好了

哥们于是就把四万多转了账。

转账之后,哥们给业主打电话,业主查了一下,果然到账。这个时候业主突然说:

我收到你的房租了,但是有个问题,我合同里面写的是年付,也就是一次付 12 个月的房租。我先生(这个业主是女的)是搞工程的,说如果我们只收 6 个月房租有问题,不严谨,必须收 1 年,你看你能不能再给我打 6 个月房租,要不然这个房子我就不能租给你了。

这个时候出租车司机已经等了好几个小时,等得不耐烦了,就一直催。

而程序猿这边,银行里已经就剩下一万多块钱了,他就给业主商量,大姐我真的是没有钱了,能不能只交六个月。

业主扯了一通之后,说要不这样吧,你先把这 1 万块也转过来,再找朋友借。这样我和我先生再商量商量。程序猿就把仅有的一万一千转给了业主,然后又电话去借钱。在这类故事里,朋友总是比较冷静的,毕竟置身事外嘛,这个案子也不例外,程序员的朋友接着电话听了事情之后第一反应就是,有诈!

朋友给他一分析,程序猿毕竟也是高智商啊,细思恐极,又本能的希望业主不是骗子。程序猿赶紧又电话请业主退钱。

业主满口答应退钱。可是迟迟也没退钱。

再电话,

关机了。

程序猿终于恍然大悟才去报警。

我已经不记得是知乎私信还是知乎的问题看到这个案子了,这时候回忆起来写上去给大家提个醒。我们平时租房子,骗子利用法制不健全,打咱们的主意——骗大钱容易被抓。

今天为什么写租房子的文章?知乎有个朋友爆了在弘善家园遇到黑中介的答案 为什么北京黑中介如此猖獗?为什么没有媒体曝光? – 匿名用户的回答,引来很多受害者的怨念。其实过去在租房这事上,我们年轻的租客被坑,被业主坑,尤其是被中介坑,问题之重(包括对中介行业的自伤),问题之深,已经很严重了,以至于网上有专门的受害者自救组织,比如 QQ 群反中介联盟。

中介的乱象,并非媒体不愿顾及,主要是这些早已不是新闻。京沪广深的北漂从毕业到小康,中间基本都经历过一段租房(血泪)史。可以说,部分中介的不当行为,是北漂族大学生走上社会之后的必修课之一。我从不代理租赁案件(标的额实在太低),但是还是给大家一些建议,帮助大家找到合适的房子,给自己降低一些风险。

阅读本文你可以知道的点:

1、中介房源、个人房源的定义

2、托管:从中介手里租房子还是从业主手里租房子

3、从中介手里租房子押金一般不退

4、结论:不要从中介手里租房子(托管房),但是可以通过中介从业主手里租房子

5、租房子避免上当的技巧

租房有两种房源:中介房源、个人房源(下图为国内某大型租房网站)。

个人房源的意思是房主直接把房源信息挂到网上,提供给广大网民。中介房源就是这个房子被业主委托给中介出租。理论上说,个人房源留的电话打过去,接电话的就是业主。

但是现在包括不少个人房源在内,网上绝大多数房源其实都是中介房源。

中介业务的本质是居间交易,租房子不是个多难的事情,一般来说网上下个合同随便修改一下,了解一些租房的基本交易规则,业主和你直接签合同租房子可以说没有什么难度,中介提供的服务:在成交这一头主要就是提供了房源信息。

相对买房,租房中的居间服务并不是必要的,中介赚的中介费——一个月的房租——主要就是靠垄断房源信息来实现。

怎么做到垄断房源信息:

1、只要有个人房源信息,中介要第一时间和业主联系,要求代理

2、减免业主的中介费

不同的城市交易习惯不同,在北京,出租普通住宅是不用付费给中介的,只有房子比较贵不容易租出去的房子才会付费给中介让中介代为出租。由于中介公司可以提供免费的服务帮你寻找租客,又会不遗余力的抬高出租价格(中介费和月租金成正比),这就让业主没有理由不把房源委托给中介公司代为出租。

中介房源又有两种,一种是普通的出租,一种是托管。

正常的中介服务是一个居间服务,中介帮你联系业主,你和业主签合同,然后付中介费给中介。托管的模式是中介公司直接和业主签合同,按月支付一定租金给业主,然后再以自己的名义把房子租出去。

这两种模式最大的区别就是租客从谁手里租房子:业主 还是 中介

中介公司大体可以分为三类:

大中介:链家、我家,希望不要被说是软文,但是我觉得人家大不大是公认的也不差我一句两句。不管哪个城市都有几家特别大的中介,不同的城市中介是不太一样的。比如北京最大的肯定是链家,其次可能是我爱我家、麦田等等,上海是中原、链家;我觉得基本上能开成“连锁店”的企业都可以算作大中介,能全国连锁更是如此。

小中介:不是大中介,就是小中介,多见于市井街头,只有一个门店,几张桌子,一般只做门店周边的房源。

黑中介:几乎所有的黑中介都是小中介——因为要想黑中介,比如具备一个前提条件:不承担法律风险。

这两年随着房地产行业的发展放缓、互联网的影响,中介公司的结构也从市场蓬勃扩张逐渐开始业务模式的整合与转型,中介公司相对风生水起的银行、开发商、互联网公司,算是比较弱势的(主要看和谁比,消费者一定是最弱势的),这里面弱势有几个因素:

1、扩张太快,管理成本高

2、体力活,门槛低,竞争激烈

3、口碑不好

4、食物链下游

现在中介公司主要的客户来源是网站,我们今天看到的网站上的所有那些中介房源,在你找到中介的时候,中介也着急得到你的点击——而这些流量都是网站带来的,网站要向中介收费。

中介取得房源,找到房客,给二者牵线。一次中介服务除了中介门店的房租,企业管理成本,中介人员的薪酬外,还要两头支付广告费,无论是得到房源信息还是得到业主的点击都要花钱。中介经营中,买房子、租房子这两个产品,租房子是不怎么赚钱的,同样是跑,一个月房租和 3% 的总房款相差 10 倍,给中介人员的提成自然就很低。

中介要想在租房子的过程中赚钱(提成),就不能光靠中介费,就要有其他方式来赚钱,比如托管房子的差价,比如押金。

这也就导致这几年不管你从谁手里租房子,包括大中介,只要是你从中介手里租房子,押金一般都不退。不是说你这里有问题,就是那里找你事。不退押金的受害者多是学生,大家可以参考 有哪些干翻一片法律学生的案例? – 徐斌的回答下面的评论,法学生是比较虚的。我想如果是体育专业的,情况能好很多。

押金不退会给中介带来利益,这个利益还不小。大家可以看看这个答案,一套房子几个月骗了十几人赚了四万多:

作者:匿名用户

链接:为什么北京黑中介如此猖獗?为什么没有媒体曝光? – 匿名用户的回答
来源:知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

黑中介的这套把戏之所以屡试不爽有几个前提条件:

1、流动人员及房源都很多的小区

2、一定的人数(非必须,主要是解决受害者打算用拳头解决问题的场景)

3、注册新公司的低成本

4、刑事案件立案难

5、民事诉讼成本高

6、有限责任公司的有限责任

7、中介公司的低门槛

8、政府监管不力

9、不要脸

当今社会,只要你批量的诈骗个几百数千元——比如小职业介绍所、婚介的介绍费、各种押金基本都在这个范围内。为了这点钱去打官司是不值得的。诈骗罪起刑点是 5000 元,因为有租赁合同,这种案子报警警察一般都不管,会推脱为经济纠纷,让受害者去法院诉讼。去法院诉讼又会遇到下面这个问题:

打官司成本有多高? – 徐斌律师 – 知乎专栏

死循环,无解。由于没有有效的救济途径,押金不退给了收取押金一方获利的空间,只要你不要脸,不怕挨揍——当地头蛇或者打一枪换个地方——你就可以不受制裁的开业诈骗了。

并不是没有可能把押金要回来,比如用拳头说话、死缠烂打、他不要脸你比他更不要脸、他流氓你比他更流氓。骗子偶尔也会遇到对手,少。

从制度上能解决吗?当然,惩罚性赔偿金、败诉方承担胜诉方的律师费、警察配枪该抓人抓人、中介执照交个 1000 万押金、监管部门说吊销就给他吊销、让骗子上诚信黑名单终身找不到工作只能上吊自杀,我们今天面对的所有问题别的国家都经历过并且有解决方案。

客观上这些明显的问题就是没能解决,而且需要一个过程。在你我等来黑中介消失的那天前,估计我们都老了。所以现在要紧的问题是防骗。我不想干你、干不过你,只好躲着你。

根据上面的分析,其实结论很简单,两个原则:

1、通过大中介租房子

2、不租托管的房子

可能有人会说,那如果既不是黑中介,又不是大中介,岂不是死定了。不会,我又不是神仙,这篇文章你看到了,还有 13 亿人 9998 人没看见呢。就算我再怎么写,环境没变,黑中介还是会长久的活跃,他们不学无术,也不努力工作,就是单靠没底线、不要脸就能生存。我们让这些人过的好了,好人当然没有好日子过。

遗憾的是我们的主流文化还真就是给大家看这种东西。

除了上面那两条,还有下面这些也请谨记:

3、选比较好的小区

4、有条件的话找个人房源

5、要设法确定业主是本人 *(不从二房东手里租房子)

6、押一付三

7、学会看人

选房子你们一般看什么:位置、价格、装修、面积。位置越好,面积越大,价格越贵。但是在位置固定、面积固定、装修差不多的时候,房子的价格也是不同的,有的贵有的便宜。任何一个小区都不会只有一套房子,如果你想找到好的房子,就应该先找小区,比如我就坚持住在单位楼下,那我就在单位附近四处走走,把单位附近每个小区都看看。

同一个地段,小区多得是,有的便宜,有的贵。记住,房价绝对是最客观的,那么贵的玩意,便宜贵必然有道理。房价越贵,租金一般也越贵,房价便宜,租金一般也便宜。所以尽量别找一个地段最便宜的那个小区住,当然一般我们也不要去住那么最贵的。就是挑房龄短、小区干净、价格适中的小区最佳。

买房子咱们买商品房,期房看不出来好坏,租房子都是现房,市场是最好的准绳

对了,好的小区一般还有个特点:房源少。所以要想租到房子,就要有耐心,要等,可能等好几个月才等来一套。租一次房子就要交一次押金中介费、搬一次家,所以最好是能多花点时间,租个好的,长租,必然比短租要舒服得多。可能住的舒服了,贵出来那点房租钱因为你节省的时间精力和心情全赚出来了。

一个小区同样的户型,价格一般都差不多,有两种房子不予考虑——特别贵的、特别便宜的。在中介轮番炮轰业主的时代,业主不了解市场行情几乎不能够。所以千万别觉得一个房子特别便宜是因为业主傻,或者因为业主着急(出国),现在所有的房源业主都要出国。

有的业主把房子租的特别贵——他们会告诉中介,能租就租出去,租不出去没关系。所以特别贵的房子不一定是因为房子好,可能就是单纯业主胃口大。而特别便宜的房子一定不是因为业主傻,或者业主发善心,能租 2000 非要租 1500。就算有,这种好事,也轮不到你,中介自己就消化了。

与其花大量时间淘一个性价比奇高的房子,不如先在心理价位和位置、面积的合理平衡点上,找一个符合要求的小区。你可以请附近的中介帮你留意,这样这个小区只要出房源你就可以去谈,从多套同样价格同样户型的房子里面挑一个业主,这是对你比较有利的合作模式。我有时候去外地工作也要租房子,或者写字楼,凡是和中介合作,都会给人家包个微信红包。你尊重人家,人家也愿意帮你忙,谁也不容易。

我也不歧视小中介,但是我坚决不和我不认识的中介公司合作。我是客户,我是消费者,我有选择的权利。

当中介不会骗你的时候——只要你合作的中介数量达到一定程度,信息不对称问题就解决了,别人很难骗你,业主也有可能会骗你,就像我文章开头引述的案例。所以有个好房东比什么都重要。

在不同的小区,业主是不一样的。比如为什么北京黑中介如此猖獗?为什么没有媒体曝光? – 匿名用户的回答里面,弘善家园是一个北京著名的拆迁安置小区,是政府集中安置被拆迁户的区域。我首先声明我可不是歧视拆迁户,我自己的客户有不少就是被拆迁户,他们在弘善家园的房子有不少就是我律所的律师帮着争取的。我们的客户被拆迁的时候一般能在这种小区拿到数套房子。

我有的是机会买到这种安置房源,他们便宜,有的时候没有税,只要你给开发商一些好处改底单。但是我自己坚决不买,一是因为质量,二是因为环境,三是因为产权。这种房子比市场价格低个 30%左右是正常的,就算低 30%也是亏的,只有投资卖给冤大头才有价值。自己住,免了吧。

如果你是买房,你是住,体制内的小区一般是住的比较舒服的,经济适用房小区你很可能住的不会太舒服,拆迁安置房小区比经适房小区更糟。这是规律。这种房子一般盖他花上 500 万,卖也只卖 500 万,开发商和施工方的利润全在怎么从建筑成本里省钱了。

以潘家园这个地方为例,弘善家园的房龄很新(2006),他的房子二居室一般是四千多,几乎是附近几个小区里面最便宜的,什么原因呢?回迁房是重要因素。同地段的二居室租金在五六千的房源,是不是因为业主傻?只要市场的交易量足够大,信息不对称就消灭了,他一般是公平的——一分钱,一分货。

我要是说能不能,在附近,多花个一两千租房子,就有人质问我何不食肉糜。但是在北京东三环租房子,我觉得谁也不是吃素的。我专门干律师的我找个住处都知道多跑跑呢,你们刚毕业出来,离开了父母,难道就不能好好花点时间照顾自己吗?在国贸上班,从潘家园过去确实很方便,那我们就在这住好了。首先是不是应该把潘家园的小区先通过地图整理出来:

小区整理出来:华威西里、松榆西里、武圣东里、华威北里、潘家园南里、翌景嘉园、百环花园。挨个走一遍。到了小区找找这个小区的房源,联系一位附近的中介打听一下行情,租金、价位、房子的房龄、哪个单位盖的,住的都是什么人。

如果有特别中意的小区,就锁定一个小区看房子,如果没有特别中意的小区,就多看。看得多了房子好不好心里就有数了。以后过个三五年你有钱买房了,你也可以省下不少力气是不是。

租房子最好从体制内单位开发的小区租,比如什么这个局啊,那个厂啊,那个研究院啊,因为这种小区业主的属性相对单一:本单位职工。比如有的小区住的都是公安退休老干部,业主都是老大爷、老阿姨——北京的老大爷老阿姨还是比较好相处的,你只要按时交房租,他们一般都不会为难你。当然这些说的是概率,不是一定,哪个城市、哪个单位都有一个半个不靠谱的人。我希望学生们在交押金的时候就有要不回来的觉悟。当然,我们可以说,从黑中介手里要回押金的难度,肯定比从小中介、大中介、普通业主手里要回来的难度大多了。

年轻人刚进入社会,遇到奇葩房东的概率还是有的,就算是你从业主手里租房子,通过大中介租房子,业主也是有身份证的体面人,还是有可能不退你押金。但是这个拿不回押金,用血淋淋的丑陋来教你做人的概率就相对低一些。

上当受骗不可怕,受骗可以让我们更多阅历,经历的更多,成长的更快。

但是一个国家人人争当骗子就很可怕,不但恶心了自己,又教坏了别人。今天我们骗了一群刚毕业的大学生,明天这群大学生可能位高权重——聪明的人要是不讲究,那可比文盲厉害多了。


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